在阅读此文之前，麻烦您点击一下“关注”，既方便您进行讨论与分享，又给您带来不一样的参与感，感谢您的支持！

【资料图】

前言

对于国人来说有家就有根，而房子便是家的物质载体，它也在一定程度上成为幸福感的来源。

中国房地产业曾经无比辉煌，房产销售也曾作为令人羡慕的职业而风光一时，但近些年来的房地产却明显在走下坡路。

香港大亨李嘉诚也做过房地产业务，其思维影响了整整一代房地产人，他曾预言：

中国的房子越盖越多，转手将更加困难。

而自2021年下半年开始，国内房价就出现了下跌趋势，中国41.5%城镇家庭或将面临三大难题。

难道李嘉诚的预言要成真了？这三大难题又分别是什么呢？为何我们会面临这样的难题？

难题一：房子越来越难卖了

如今房子难出手已经成为全国各大城市所面临的共同问题。

在北上广深以及一些新一线城市或许还好一些，但在广大的二三线城市或四五线城市，这种问题就很严重了。

造成这种局面的根源，就在于前些年房地产的粗放式发展。

2015年起，全国房地产市场迎来了一波涨价高峰，并且自那年之后中国房产平均价格持续走高。

根据易居研究院的公开数据，2021年全国房产销售平均价格达到了10218每平米，平均房价突破2万元的城市有20个，就连平均房价1万元以上的县城都有103个。

从这里我们不难看出，2016年到2021年这5年间，中国房地产经历了怎样的一场狂欢。

造成这一局面的原因有很多，在这里我们挑几个重点阐述。

第一点是国家经济的持续高质量发展。任何经济现象的出现，都离不开大环境的推动，房地产也不例外。

众所周知，中国的经济在2016年甚至更早就已经进入高质量发展的快车道，城市里拥有大量的新就业机会。

故而在这一时期内大量人口向城市涌入，这也是中国城市化进程加快的一段时期。

城市的人口增多，自然就要面临安家落户的问题，毕竟城市里的教育、医疗、养老、生活、娱乐等条件要远远好于乡村。

房子虽然不能粗暴的划为一般性商品，但也遵循着基本的供需关系。那一阶段房地产市场明显供不应求，属于典型的卖方市场，房价自然水涨船高。

第二点则是市场资金的充裕。

中国货币政策根据不同的国情和国际形势在不断进行调整，或严格或宽松，但本意都是为了促进经济的良性运行。

与房地产关系最为紧密的无非就是央行的准备金率。

从过往几年的情况来看，只要央行宣布降准，房地产市场里就容易流入大量的资金，几乎每次都必然如此。

房地产企业可以贷到更多资金来开发新楼盘，购房者也可以顺利拿下房贷，这就再次促进了房地产市场的繁荣。

第三点是城乡建设的加快。这里指的主要是全国各城市的老城区改造和城市整体升级方面。

具体到城市，他们也有着清晰的发展规划，毕竟时代发展太快，城市规划也要紧跟时代潮流。

而中国城市的发展和扩张在2016年后迎来了一波新的高峰期。

大量城市周边土地被划入城市整体规划体系，尤其是许多二、三线城市都在这一时期得到了扩容。

土地是房地产发展的根本，毕竟有了土地才有可能盖房子。

这些新纳入的土地有相当一部分作为城镇居民居住用地纳入规划，房地产企业有了土地储备，自然要开发更多楼盘来满足房产供应。

另外城市老城区改造也催生了一大批“拆迁户”。各城市的拆迁方案虽然有所不同，但整体上的补偿标准都不算低。

拆迁户可以选择货币安置或者房产安置两种模式。

若选择货币安置，则就会领取一大笔拆迁款，而这笔拆迁款最终也会有很大一部分流向楼市。

若选择房产安置，则就有可能按照家庭人口或者征用土地面积进行补偿，一次领到数套房产的拆迁户并不在少数。

综合以上因素，再加上市场信息有一定的滞后性，当人们反应过来的时候，房子已经由卖方市场转入买方市场了，房子太多变得很难卖。

根据央行数据显示，城镇居民户均拥有住宅1.5套，2019年城镇人均住房面积达到约40平米。

而从销售上看，仅2018-2021年房产年均销售面积就达18亿平方米。

再算上1998年以前的老房产，以及小产权房、安置房、公租房、保障房等，国内的房产可以满足30亿人的居住需求。

从2020年初到2022年底，疫情的到来和持续防疫更无疑让房地产雪上加霜，房子更难卖出去。

哪怕是到了2023年，长期低迷的房产交易市场也没有马上缓过来。

期房、一手现房都是如此，而那些投资型房产的交易则更加举步维艰。

在房地产爆发的年代，房子成为一种投资属性极强的硬资产。

许多投资者拿着手里的钱，大量购买房产，打算等到房价涨到一个合适的水平再出售，从而坐收几十万乃至上百万的收益。

这种现象一度流行，不过在近几年已经悄然改变，原因也很简单，用投资客自己的话说就是“买了那么多房子，砸手里了！”

房价已经运行到高位，接盘的人也越来越少，投资性房产很难在当今复杂而又竞争激烈的房产市场上找到定位，故而陷入极难变现的尴尬境地。

再有就是人们的思维发生转变。中国的年轻人是购房的主力人群，其背后涉及到事业、婚姻与家庭等诸多复杂的因素。

然而如今的高房价已经早早摧毁了相当一部分年轻人奋斗的动力，他们不甘心自己奋斗来的资产化为一堆钢筋水泥，相反更喜欢将有限的资产放在提高生活品质上。

这种现象的产生，都与高房价脱不了关系。

尽管疫情以来房价有所下跌，但依然没有降到普通人能够接受的程度，大多数人依旧认为房价过高。

既然这样，房子卖不出去那租出去不就行了？细水长流赚租金难道不是一种好办法吗？

难题二：房子想租出去也不容易

从宏观上看，中国的房子足够满足30亿人的居住需求，现房多，不好卖，看上去对于租房市场有很大的优势。

但其实不然，中国的租房市场同样竞争激烈，换句话说就是房子想租出去也不容易。

2023年1月，中国城市住房租赁智库与自如研究院联合发布了《全国重点城市业主出租偏好观察》。

在这份文件中显示，近几年来租客对居住品质的关注度提升了34%，而选择整租、要求配备智能家居等需求也在提升。

从以上信息就不难看出房子租不出去的原因之一，便是租客群体的需求在日益丰富和提高，

不仅要满足基本的居住需求，还要求配备更丰富的生活设施来保障居住的舒适性。

现如今，城市中大多数业主已经完成了居住环境的升级，即从“刚需”谋求“改善”的转变。

与此同时，所出租的房产大多数也就以“老破小、无电梯、生活环境差”的为主，面对日益提高的租客需求，自然是无法满足。

根据以上的那份《观察》显示，城市业主中有55%人群出现了“空置焦虑”。

除了租客需求提高的原因之外，第二个主要原因就是租金水平也在提高。

尤其是对投资性住房而言，房子不好卖出去，自然就要想办法在租金上换回一些安慰，租金上涨自然也就水到渠成。

根据统计，在中国一线城市中，房租支出在租客群体支出占比中已高达40%，相应的生活环境也比“老破小”小区要好上不少。

摆在租客群体面前的问题是，如果求便宜，就不得不面临较差的生活居住环境，而想要好一些的生活环境和设施，就需要付出更多的租金。

租房市场真正的重灾区出现在国内二线城市以下。

影响房价和房产销售的是人口和城镇化，影响租房市场的同样也与人口有着不可分割的关系。

一线和新一线城市始终处于人口净流入状态，而在中国人口生育率下降、劳动力人口减少、老龄化加剧的当下，三四线城市的人口净流出状态也非常严重。

这种情况就导致租房市场发展变得极为不均衡。一线城市房子租金高，二线以下城市房子租不出去。

在广大二三线城市，人口的流失直接导致租房市场上没有足够的租客，房子的空置率自然也就提高了，房子租不出去就成为必然。

同时，各地市政府的廉租房、公租房等措施，也会从原本就不饱和的租房市场上分走一批租客。

房子卖不出去，也租不出去，不少城市业主就选择暂时将房子空置，等到市场条件好的时候或卖或租。

但是当期仅仅是持有房产的成本也非常高。

难题三：持房成本不断攀升

所谓持房成本，就是在业主名下房产未能带来任何精神和物质上收益时，所产生的不可回避的成本。

而这种成本也同样包括精神上和物质上两个层面。

在一般与房产相关的交易中，收益绝对是高于成本的，无论是售卖还是出租，业主都可以从房子上获得一定的收益。

但在目前的情况下，却出现了成本大于收益的现象，而且吃房成本也在不断提高，这就使房子的持有者增加了压力。

持房成本中的最大一项便是房贷压力。

且先不论那些单纯为投资而购置房产的情况，单从城市改善型住房方面来讲。

处于这种情况下的往往是在城市中定居超过20或30年的群体，随着家庭成员的增加，而不得不选择一处改善房来提升自己家庭的居住环境。

在旧房难以出售的情况下买进改善型新房，就不可避免的会面临每月动辄几千上万的房贷支出。

或许原本这类业主考虑的是将旧房售卖，来缓解目前的房贷压力，但房产出售越来越难，新房还贷压力却依然还在，这就属于增加了房产的持有成本。

而资性住房则更加严重，如果连续投资几套住房，则其每个月的房贷支出就成为一股巨大的压力。

在过去三年的疫情之中，城镇居民的生活和工作受到了很大影响，许多人失去了稳定的收入来源，但依旧面临高额房贷。

在这种情况下就有许多人因无力承担而选择断供，其结果就是房子被银行收走，进而成为法拍房，个人也因此进入征信名单，得不偿失。

截止于2022年底，全国断供房数量已经达到200万套，而这一数据在疫情前的2018年也才仅仅有2万套。

3年时间断供房增长100倍，这背后便是许多无力承担持房成本的人所做出的无奈之举。

而对于拥有几套房产的拆迁户，以及全款购买几套房产的投资客，他们所面临的持房成本也不小。

对于这部分业主，其主要的持房成本来源于物业服务费用。

根据目前全国物业服务的平均水平来进行测算，一套百平米房子一年的物业服务费用就达到数千元。

如果同时持有多套房产，则每年需要支出的物业管理费多达上万元。

这还没有算地下室、停车位、商铺等商业属性明显的房产及附属品的物业费用。

短时间来看，持房成本并不会对这些人的生活造成什么影响，但现在房产市场趋于稳定，这类的持房成本也会不断增加。

除以上两种持房成本外，还有一些隐性的持房成本，那便是“房东税”和“房产税”等政策。

就目前而言，“房产税”暂时没有相关政策出台，但这是每年呼声最高政策之一。

而“房产税”所针对的就是那些多房户，一旦开始实施相关政策，拥有2套房以上的城镇业主的持房成本也将大幅上涨。

结语

房子是关系到国计民生的大事。

面对如此难题国家也一直在寻求办法，近年来房地产市场的调控政策不断加强，“房住不炒”的理念已经被普通大众和众多房企所支持和认可。

弱化房子的金融属性，提高其实用属性，是未来可长期坚持的基本方针。

只有这样，房子的持有成本才会变得无关紧要，房产市场才会回归到正常状态。